تملک بر اساس قانون زمین شهری

 

مهلت اجرای ماده ۹ قانون زمین شهری  و تبصره های آن ۵ سال از تاریخ تصویب تعیین شده است، بنابراین تملک اراضی اشخاص به استناد ماده ۹ و تبصره های آن پس از انقضای مهلت مذکور ( ۲۲ ۰۶ ۱۳۷۱) محمل قانونی ندارد

۱- مطابق ماده ۹ قانون زمین شهری مصوب ۲۲/ ۰۶/ ۱۳۶۶ مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی و بنیادها و نهادها و ارگان های دولتی و غیردولتی موظفند زمین های مورد نیاز دولت یا‌ شهرداری ها را به منظور تفکیک و فروش توسط وزارت امور مسکن و شهرسازی به افراد واجدالشرایط، ایجاد تأسیسات عمومی و عمرانی و اداری و اجرای طرح های شهری و حفاظت از میراث فرهنگی کشور با تقویم دولت به آنها (‌دولت و شهرداری ها) بفروشند.

۲- مستند به ماده ۹ قانون مزبور و قانون اصلاح قانون زمین شهری مصوب ۲۸/ ۰۴/ ۱۳۶۸ و رای وحدت رویه شماره ۲۰۷ مورخ ۰۱/ ۰۶/ ۱۳۸۹ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، تملک صرفاً در شهرهای مصرح در قانون قابل اجرا است.

۳- مطابق تبصره ۱۱ ماده ۹ قانون زمین شهری و رای وحدت رویه شماره ۴۱۵ مورخ ۲۱/ ۱۰/ ۱۳۸۲ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، مهلت اجرای ماده ۹ قانون و تبصره های آن ۵ سال از تاریخ تصویب تعیین شده است، بنابراین تملک اراضی اشخاص به استناد ماده ۹ و تبصره های آن پس از انقضای مهلت مذکور ( ۲۲/ ۰۶/ ۱۳۷۱) محمل قانونی ندارد.

اعتراض نسبت به نظریه هیات 7 نفره وزارت جهاد کشاورزی

نحوه اعتراض نسبت به نظریه هیات 7 نفره وزارت جهاد کشاورزی

در خصوص اراضی موات خارج از محدوده شهرها، ماده واحده قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب ۱۰ دی ۶۵ وجود دارد. مطابق این ماده واحده « کلیهﻱ اسناد و مدارک مربوط به غیر دولت اعم از رسمی و غیر رسمی مربوط به اراضی موات (یا سند مربوط به قسمتی از اراضی که موات باشد) واقع در خارج از محدوده استحفاظی شهرها به استثناء اراضی که توسط مراجع ذیصلاح دولت جمهوری اسلامی ایران واگذار شده است باطل و این قبیل اراضی در اختیار دولت جمهوری اسلامی ایران قرار می گیرد تا در جهت تولید محصولات کشاورزی و صنعتی، ایجاد اشتغال و مصارف عام المنفعه و برطرف ساختن نیاز دستگاه های دولتی و نهادهای انقلاب اسلامی و شهرداری ها و ایجاد مسکن و واگذاری زمین برای کسانی که مسکن ندارند حسب مورد براساس مقررات مربوطه اقدام نماید.

نصاب مالکانه

دعوای نصاب مالکانه

نصاب مالکانه در واقع امتیازی که قانونگذار به آن دسته از مالکینی که مسکن مناسبی ندارند و زمین آنها موات اعلام شده است،اعطاء نموده تا با شرایطی، قطعه یا قطعاتی جمعاً به متراژ 1000 متر مربع در اختیارشان گذاشته شود.

 

ماده 7 قانون زمین شهری در این مورد اعلام داشته است:

 

«کسانی که طبق مدارک مالکیت، از زمینهای موات شهری در اختیار داشته‌اند مشروط بر آنکه از مزایای مواد ۶ یا ۸ قانون اراضی شهری ‌مصوب ۱۳۶۰ استفاده نکرده و مسکن مناسبی نداشته باشند، طبق ضوابط مسکن و شهرسازی در سراسر کشور قطعه و یا قطعاتی جمعاً معادل ۱۰۰۰ (‌هزار) متر مربع در اختیارشان گذاشته میشود تا در مهلت مناسبی که در آئین نامه تعیین خواهد شد عمران و احیاء کنند در صورت عدم عمران و احیاء‌ بدون عذر موجه اجازه مذکور ساقط و زمین به دولت باز می گردد.»

 

 

ملاک و مبنای تاریخ احیا در اراضی موات

ملاک و مبنای تاریخ احیا در اراضی موات

اراضی موات بر دو قسم است:

 

1. اراضی موات شهری؛ 2. اراضی موات خارج از محدوده شهر.

 

حال ملاک و معیار احیاء اراضی موات شهری آن است که احیاء قبل از تاریخ 5/4/1358 شمسی باشد؛ زیرا شورای انقلاب در تاریخ فوق، قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری را تصویب نمود و در این قانون بیان شده است که هیچ کسی مالک اراضی موات نمی‌باشد و این اراضی در اختیار حکومت اسلامی است.

نظریات مشورتی مرتبط با تملک

نظریات مشورتی نحوه تملک اراضی و املاک
نظریه شماره ۶۳۲۳/۷ مورخ ۳۰/۱۱/۱۳۶۹
«تملک اراضی باید مطابق قانون اراضی شهری و لایحه قانونی نحوه تملک املاک و اراضی برای اجرای برنامه‌های … و سایر قوانین مربوطه باشد در غیر این صورت تملک فاقد اعتبار است.
سؤال: مسؤولین بعضی از ادارات و سازمان‌های دولتی و نهادها گاهی بدون تشریفات قانونی از قبیل آگهی تملک و غیره اقدام به تصرف اراضی مردم کرده و به فوریت احداث بنا می‌نمایند و مردم نیز تقاضای خلع ید از اراضی متعلق به خود را می‌کنند تکلیف دادگاه در این گونه موارد چگونه خواهد بود؟
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
نحوه تملک اراضی و املاک در قوانین نحوه تملک برای اجرای برنامه‌های عمرانی، عمومی و نظامی دولت مصوب سال ۱۳۵۸ و قانون اراضی شهری مصوب سال ۱۳۶۶و بعضی از مقررات دیگر روشن است. هر یک از ادارات و سازمان‌های دولتی که بدون رعایت مقررات این قوانین، املاک اشخاص را تملک نمایند، این تملک فاقد ارزش قانونی است و دادگاه باید در صورت درخواست مالک حکم خلع ید صادر نماید. کسانی که بدون رعایت مقررات این قوانین اقدام به تملک املاک مردم کرده‌اند ممکن است حسب مورد مسؤولیت حقوقی و کیفری نیز داشته باشند.

پذیره در موقوفات

در ماده ۱ ‌آیین‌نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب ۱۰/۲/۶۵ می خوانیم : "‌ در مواردی که زمین بلامعارض وقفی ابتدائاً،  ‌با اعطای حق تملک اعیان جهت احداث واحد مسکونی و صنعتی دارای موافقت اصولی به اجاره واگذار‌می‌شود ۳۰% قیمت عادله روز زمین طبق نظر کارشناس دادگستری و یا خبره محلی به هنگام تنظیم سند اجاره به عنوان پذیره ابتدایی علاوه بر مال‌الاجاره عادله‌روز از متقاضی اعم از شخص حقیقی یا حقوقی دریافت خواهد شد ..."
شایان ذکر است بعدها فقهاى شوراى نگهبان‏ طی نظریه شماره: ۱۰۷ -  ۸/۲/۷۴ اطلاق ماده ۱ آیین‏نامه مزبور مبنی بر تعیین  مقدار پذیره به نسبت ۳۰%  قیمت عادله روز زمین را در همه موارد -  ولو هنگامی که پذیره متعارف بیش از آن باشد، -  خلاف موازین شرعى تشخیص داده  و اعلام داشته که  باید تعیین آن به نظر دو نفر خبره مورد وثوق واگذار گردد. به استناد همین نظریه رأى شماره ۱۲۶ مورخ ۲۹/۷/۱۳۷۴ هیأت عمومى دیوان عدالت ادارى مبنی بر ابطال اطلاق ماده مزبور صادر شده است (۱) و ماده ۲ همان آیین نامه تصریح دارد به اینکه : "مستأجر عرصه‌ای که حق تملک اعیان داشته و احداث اعیان نموده است چنانچه بخواهد مورد اجازه را به غیر انتقال دهد ۱۵% مابه‌التفاوت ارزش فعلی‌عرصه موقوفه نسبت به ارزش زمان ایجار را بایستی به عنوان پذیره انتقالی به هنگام تنظیم سند اجاره به نفع موقوفه پرداخت نماید." .
در آیین نامه مزبور همچنان محل کاربرد اهدایی مشخص نمی شود، هرچند در ‌ماده ۱۰ که عواید موقوفات را احصاء می کند آن را در کنار وجوهی دانسته  که از محل پذیره،  سرقفلی حاصل از اجازه و استیجار رقبات موقوفه  دریافت می‌گردد. لیکن در بندهای ۲۴ و ۲۵ دستور العمل شماره ۹۱۹/۲۳۰ – ۲۷/۳/۶۵  مصوّب نماینده امام و سرپرست سازمان اوقاف و امور خیریه، موسوم به دستور العمل مربوط به تعاریف و اصلاحات مندرج در آئین نامه اجرایی قانون تشکیلات واختیارات سـازمـان اوقـاف  وامـورخیریه دو اصطلاح "پذیره" و "اهدایی" چنین تعریف شده است :
پذیره : وجهی است که به هنگام ایجار اراضی موقوفه با اعطای حق تملک اعیان به مستاجر، به عنوان پذیره ابتدایی و یا به هنگام انتقال رقبات به عنوان پذیره انتقالی، حسب مورد، به نفع موقوفه با رعایت آئینامه مربوط دریافت خواهد شد. و اهدایی : وجهی است که به هنگام استیجار قانونی، به موقوفه تقدیم می گردد.

از تعاریف و عبارات مصوب و مکتوب مزبور چنین بر می آید که حق اهدایی عبارتی کلی تر و  درعین حال،  علی حده از حق پذیره (اعم از ابتدایی یا انتقالی) و حق سرقفلی است. که از مستاجر گرفته می شود، هرچند در عمل و نیز عرفا̋ این دو حق یکی دانسته می شود و به نظر می رسد ذکر دو نام از سوی واضعین آئین نامه و دستور العمل پیش گفته به این دلیل بوده که خواسته اند تا دست اداره اوقاف و متولیان موقوفه در تغییر میزان درصد قابل دریافت از قیمت روز عرصه باز گذاشته شود.